Encarnación atraviesa una transformación que está redefiniendo su lugar dentro del mapa inmobiliario nacional. La ciudad, tradicionalmente asociada al turismo y a la temporada de verano, comienza a consolidarse como un mercado residencial y de inversión con dinámicas propias, impulsado por la expansión urbana, la infraestructura, los eventos internacionales y una creciente profesionalización del sector.
Para el Ing. Com. Enrique Acosta, Encarnación ya puede ser considerada uno de los dos grandes mercados inmobiliarios del interior del país, disputando con Ciudad del Este el segundo lugar detrás de Asunción y su área metropolitana.
Más que un crecimiento coyuntural, Acosta observa un proceso de transformación estructural. En los últimos tres años, el mercado pasó de estar predominantemente concentrado en compradores locales y en la adquisición patrimonial de terrenos a incorporar edificios residenciales de mayor estándar, desarrollos sobre la Costanera, barrios cerrados, loteamientos, proyectos de usos mixtos y una expansión cada vez más marcada hacia el área metropolitana.
Uno de los indicadores que, a su criterio, refleja esta evolución es la capacidad de determinados proyectos para alcanzar niveles importantes de absorción incluso durante la etapa de preventa. Esto evidencia una demanda efectiva y no solamente un aumento de la oferta.
Del turismo al mercado residencial
Uno de los principales cambios en la dinámica inmobiliaria de Encarnación es que el turismo dejó de ser el único factor que explica el atractivo de la ciudad.
“El mercado está evolucionando hacia una ciudad turística, residencial, de servicios y de inversión”, señala Acosta.
El turismo, los eventos deportivos y culturales generan movimiento durante todo el año y amplían las oportunidades para diferentes tipos de activos: segunda vivienda, alquiler temporal, renta tradicional, departamentos para inversión, hotelería, gastronomía, oficinas y desarrollos de usos mixtos.
La realización de eventos internacionales como el WRC y el IronMan, entre otros, contribuye además a modificar la percepción de Encarnación como destino exclusivamente estacional.
Sin embargo, para el empresario inmobiliario existe una condición fundamental para que este crecimiento sea sostenible: detrás del Real Estate debe existir una economía capaz de generar empleo, ingresos y demanda.
En ese sentido, el desarrollo de parques industriales, nuevas empresas, logística, servicios, educación y tecnología aparece como un factor estratégico. El Parque Industrial de Itapúa, en Capitán Miranda, representa para Acosta una señal positiva, debido al efecto multiplicador que puede generar sobre el empleo, la logística, los servicios y posteriormente sobre la demanda habitacional.
La Costanera concentra el valor premium
Dentro del mapa inmobiliario encarnaceno, la Costanera y el frente sobre el río Paraná aparecen como algunos de los principales corredores de valorización.
El atractivo está relacionado con un recurso que no puede reproducirse: el acceso y las vistas al río. La cercanía a la Costanera, las playas, espacios recreativos, servicios y equipamientos urbanos genera una prima de ubicación que difícilmente pueda replicarse en otros sectores.
El centro de la ciudad y su entorno residencial también presentan oportunidades, especialmente por la concentración de servicios, comercio y conectividad, además del potencial de densificación mediante desarrollos multifamiliares.
A esto se suma la expansión metropolitana hacia zonas como Cambyretá y San Juan del Paraná, donde aparecen oportunidades para barrios cerrados, loteamientos planificados, viviendas y proyectos de baja y media densidad.
La diferencia, según Acosta, está entre la valorización ya consolidada y aquella que todavía tiene potencial. Mientras la Costanera representa un mercado con mayor valorización incorporada, las zonas de expansión pueden ofrecer oportunidades para inversores capaces de anticipar hacia dónde continuará creciendo la mancha urbana.
Un comprador más racional
El perfil del inversor también está cambiando. Si bien los compradores locales continúan teniendo un peso importante, aumenta la participación de paraguayos provenientes de otras regiones y de inversores extranjeros.
Estos últimos, aunque todavía no son mayoritarios, adquieren mayor presencia en determinados segmentos, especialmente en desarrollos residenciales de mayor estándar y ubicaciones estratégicas.
El cambio más relevante está en el nivel de análisis previo a la compra. El inversor actual ya no se limita a considerar que “la tierra siempre sube”, sino que evalúa retorno, riesgo, demanda, potencial de valorización, liquidez, calidad constructiva y seguridad jurídica.
Esta evolución también eleva las exigencias para desarrolladores y operadores inmobiliarios, que deben ofrecer productos mejor concebidos y con fundamentos económicos más sólidos.
Valorización más selectiva
Durante los últimos cinco años, Encarnación registró una tendencia general de valorización en terrenos, departamentos y viviendas, aunque con diferencias importantes entre zonas y tipos de activos.
Tras una etapa de fuerte revalorización vinculada a la transformación urbana, la Costanera y la consolidación turística, el mercado atraviesa ahora una fase más racional y selectiva.
Para Acosta, esto no significa que la valorización haya terminado, sino que dependerá cada vez más de las características específicas de cada inmueble.
Ubicación, accesibilidad, infraestructura, normativa urbanística, potencial constructivo, calidad del producto y capacidad de generar renta serán variables cada vez más determinantes.
En este escenario, los terrenos premium, las ubicaciones estratégicas y los productos residenciales diferenciados tendrían mejores perspectivas que aquellos activos sin atributos claros de diferenciación.
El desafío de llegar a 2030
Con la mirada puesta en 2030, Acosta proyecta una Encarnación más verticalizada, con mayor presencia de departamentos, dúplex, barrios cerrados, loteamientos planificados y proyectos de usos mixtos.
Pero advierte que el desafío no consiste simplemente en construir más, sino en construir una mejor ciudad.
Para ello será necesaria una mayor articulación entre inversión privada y políticas públicas, con avances en transporte, pavimentación, saneamiento, energía, conectividad digital, infraestructura educativa y sanitaria.
También identifica como prioritario mejorar la conectividad vial, especialmente en corredores estratégicos como las rutas PY01 y PY06, además de fortalecer la generación de empleo a través de industrias, parques industriales, logística, servicios y tecnología.
A esto se suma la necesidad de mejorar la seguridad jurídica, la previsibilidad y la velocidad de los procesos vinculados a la inversión. La simplificación de trámites, la interoperabilidad entre catastro y registros y la agilización de procesos aparecen como factores relevantes para atraer capital.
Real Estate con más tecnología y profesionalización
La transformación también alcanzará a los propios actores del sector. Acosta plantea avanzar hacia una mayor profesionalización de los agentes inmobiliarios, con capacitación, certificación, estándares de ética y actualización permanente.
Al mismo tiempo, tecnologías como inteligencia artificial, Big Data, GIS, Blockchain, Smart Contracts y tokenización comienzan a formar parte del futuro del Real Estate.
“La tecnología no va a reemplazar al profesional inmobiliario; va a reemplazar al profesional que no sepa utilizarla”, sostiene.
La perspectiva hacia 2030, por tanto, no se limita a un aumento en la cantidad de edificios. La apuesta es que Encarnación pueda consolidar un ecosistema económico regional donde turismo, industria, servicios, educación, infraestructura, conectividad e inversión inmobiliaria se retroalimenten.
El desafío será transformar los activos que ya posee la ciudad —el río Paraná, la Costanera, las playas, su ubicación estratégica y su infraestructura turística— en un desarrollo sostenible capaz de sostener la demanda inmobiliaria en el largo plazo.
“Una ciudad puede tener un boom de construcción durante algunos años. Pero para construir un mercado inmobiliario permanente necesita algo mucho más profundo: empleo, población, empresas, infraestructura, seguridad jurídica y calidad de vida.” — Enrique Acosta, fundador y CEO de Brexxia Bienes Raíces.