Un edificio que comienza a construirse, con máquinas que trabajan durante meses y unidades que incluso ya empiezan a comercializarse, pero que, sin embargo, de un momento a otro, detiene su obra. Lo que para muchos parece un simple problema financiero puede tener detrás permisos pendientes, conflictos con vecinos, observaciones municipales o errores técnicos que obligan a replantear parte del proyecto.
Para conocer cuáles son los principales riesgos que enfrentan desarrolladores e inversionistas, InfoNegocios conversó con el abogado Oscar Mersán, de M360, especialista en inversiones, y con el ingeniero civil Rubén Barrios. Ambos profesionales afirman que gran parte de los problemas que terminan paralizando una obra pueden prevenirse con una mejor planificación desde el inicio.
Uno de los primeros aspectos que debe revisar cualquier desarrollador es que toda la documentación necesaria esté aprobada antes del inicio de los trabajos. Según explicó Mersán, en ocasiones existe la intención de acelerar los plazos para comenzar a construir o comercializar un proyecto, aun cuando algunos trámites municipales, ambientales o registrales todavía no concluyeron completamente.
El especialista señaló que las habilitaciones municipales constituyen uno de los principales filtros para cualquier desarrollo inmobiliario. A esto se suman situaciones relacionadas con la regularización de inmuebles en registros públicos o catastro que, de no resolverse oportunamente, pueden convertirse en obstáculos durante la ejecución del proyecto.
Sin embargo, los permisos no son el único factor de riesgo. Para Mersán, una parte importante de los conflictos surge por la falta de planificación urbana y de una zonificación clara en muchas ciudades del país. Cuando un proyecto se desarrolla en zonas donde existen dudas sobre el tipo de construcción permitida o donde los vecinos perciben un impacto negativo sobre su calidad de vida, los reclamos pueden multiplicarse.
“La primera reacción que van a tener va a ser la de los vecinos, que van a querer aniquilar el proyecto”, afirmó al referirse a aquellos emprendimientos que se desarrollan en áreas donde no existe una delimitación clara entre zonas residenciales, comerciales o industriales.
A criterio del especialista, muchas controversias relacionadas con ruidos, tránsito de vehículos pesados, polvo o movimiento constante de maquinaria podrían reducirse mediante una mejor planificación municipal y un trabajo previo de socialización con los vecinos. Explicó que, además de cumplir con los requisitos legales, resulta cada vez más importante comunicar adecuadamente el alcance del proyecto y el impacto que tendrá sobre el entorno.
Desde la mirada técnica, el ingeniero civil Rubén Barrios explicó que no todas las paralizaciones tienen origen en cuestiones administrativas o legales. En muchos casos, los problemas aparecen una vez iniciada la construcción.
Entre las causas más frecuentes mencionó las imprecisiones en los planos, diferencias entre la documentación técnica y las condiciones reales encontradas en el terreno, así como modificaciones estructurales que deben realizarse durante la ejecución de la obra.
“No coincide con las dimensiones del terreno y no coincide con lo que uno encuentra cuando empieza a excavar”, señaló Barrios al explicar por qué algunos proyectos requieren ajustes importantes una vez que comienzan los trabajos.
Según indicó, durante la construcción pueden surgir situaciones que obliguen a recalcular estructuras, rediseñar elementos o modificar soluciones inicialmente previstas. Estas correcciones, aunque necesarias para garantizar la seguridad y funcionalidad de la obra, suelen impactar en los plazos de ejecución y generar retrasos.
Barrios también recordó que los conflictos con vecinos pueden transformarse en otro factor que afecta el avance normal de los trabajos. Denuncias por caída de materiales, daños a propiedades linderas o molestias ocasionadas durante la construcción pueden derivar en intervenciones de las autoridades competentes y en medidas correctivas que retrasen el cronograma previsto.
Además, advirtió que la gestión del capital humano es un aspecto frecuentemente subestimado. Cuando existen incumplimientos con trabajadores o contratistas, la continuidad de una obra también puede verse comprometida.
Como recomendación para desarrolladores e inversionistas, el ingeniero destacó la importancia de conformar equipos con experiencia comprobada y no basar todas las decisiones únicamente en el costo más bajo. Contar con profesionales capacitados permite anticipar problemas y reducir significativamente los riesgos durante la ejecución.
El país está recibiendo a muchos desarrolladores inmobiliarios y, por ello, ambos especialistas coinciden en que la prevención sigue siendo la mejor herramienta. Verificar permisos, regularizar la documentación, evaluar adecuadamente el terreno, trabajar con equipos experimentados y mantener una buena relación con las comunidades vecinas puede marcar la diferencia entre una obra exitosa y un proyecto paralizado a mitad de camino.