El crecimiento inmobiliario en Alto Paraná atraviesa una transformación de fondo. Más que un desplazamiento o un boom pasajero, la dinámica actual responde a la “maduración de una escala urbana”, un fenómeno que desplaza la frontera de inversión desde el casco histórico hacia las zonas emergentes y los municipios vecinos de la capital departamental.
Así lo explica, en entrevista con InfoNegocios, Carlos Jorge Gómez Núñez, presidente de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios de Alto Paraná (Cadiap): “El microcentro y Boquerón siguen concentrando el valor por metro cuadrado más alto del país, pero ya no tienen tierra disponible al ritmo que pide la demanda, y eso empuja el desarrollo hacia los km 7, 8 y 10 y las ciudades vecinas de forma natural”.
Para el titular de Cadiap, municipios como Minga Guazú, que proyecta superar los 97.000 habitantes hacia 2035, o Hernandarias, con proyectos consolidados como Costa del Lago, “ya dejaron de ser ciudades dormitorio para convertirse en destinos de inversión por derecho propio”.
Esta expansión urbana no ocurre en el vacío. La fuerza del sector productivo regional, con la maquila y la industria instalándose a lo largo de la Ruta PY02 en Minga Guazú y Hernandarias, sumada a la firmeza de los agronegocios, requiere centros operativos, depósitos y showrooms fuera del congestionado microcentro. Esta dinámica económica no solo demanda metros cuadrados comerciales, sino que genera empleo directo, inyectando una demanda habitacional continua para las familias de la zona.
De “edificios sueltos” a ciudades completas
Un elemento distintivo de este nuevo ciclo es la descentralización de los servicios de cercanía. La dependencia absoluta del casco céntrico para las actividades cotidianas comienza a diluirse.
El nodo del km 8: lo que se inició como un eje de torres residenciales hoy cuenta con oferta hotelera, shopping, universidades e instituciones públicas a metros de distancia.
El efecto en Presidente Franco: el impacto del Corredor Metropolitano del Este permite que el comercio de cercanía se instale con previsibilidad y acceso rápido a toda la región.
“Dentro de nuestra agenda de ordenamiento urbano en Cadiap, insistimos en que los desarrolladores dejemos de pensar solo en la unidad y empecemos a pensar en el barrio completo”, reflexiona Gómez Núñez. “Nosotros mismos, con la marca Viví Boquerón, aprendimos que un edificio bien ubicado no alcanza si el entorno no lo acompaña: la idea es construir ciudades completas, no solo edificios sueltos”, añadió.
Obras clave que se adelantan al desarrollo
El paquete de obras públicas de infraestructura actúa como el gran catalizador de la tierra en los ejes de expansión:
Viaducto del km 10: con sus 720 metros y cuatro carriles, ordenará el tránsito de más de 60.000 vehículos por día, optimizando tiempos que se traducen en una valorización inmediata del suelo cercano.
Corredor Metropolitano del Este: con más del 95% de avance en la conexión interurbana de Presidente Franco y el puente sobre el río Monday, articula de manera directa la ciudad con Foz de Iguazú, Minga Guazú y Los Cedrales.
Paso fronterizo: la entrada en vigencia del Documento de Tránsito Vecinal Fronterizo (DTVF) suma previsibilidad al cruce interurbano.
“La infraestructura en esta región no acompaña al desarrollo inmobiliario, lo anticipa”, subrayó Gómez Núñez.
Desafíos: financiamiento e inflación de costos
En cuanto a las ventas, el financiamiento directo del desarrollador sigue siendo el motor principal del mercado. Esquemas de cuotas en dólares a plazos de hasta 10 años otorgan flexibilidad a compradores con ingresos informales o irregulares.
Aunque la banca privada comienza a estructurar áreas especializadas, su participación en pozo sigue siendo acotada. Por el lado público, programas como Primera Vivienda de la AFD (al 10,9% de tasa fija a 20 o 30 años) operan a través de cooperativas locales como Ayacapé, si bien su alcance resulta pequeño ante la magnitud de la demanda.
No obstante, el sector enfrenta desafíos de margen: “Los costos en guaraníes vienen subiendo mientras el precio de venta está en dólares, y eso le está comiendo margen al sector”, reconoce el titular de Cadiap.
“Aun así, veo más caminos que obstáculos. Cada uno de estos instrumentos es una pieza más de un sistema de financiamiento que en cinco años va a ser irreconocible comparado con el de hoy”, concluyó.