Pero si miramos atentamente dónde están poniendo la plata los que saben, hay una zona que dejó de ser un secreto para convertirse en la obsesión del mercado: La Zona AR2 (Área Residencial de Media Densidad).
Barrios como Jara, Las Mercedes, y los anillos alrededor de los grandes Shoppings están viviendo un boom sin precedentes. Y no es casualidad. Conseguir un terreno aquí hoy es tener un cheque al portador. Es el resultado de una ecuación perfecta entre costo de construcción, normativa y una demanda insaciable de unidades para renta temporal.
Hoy exploramos por qué el AR2 es la "joya de la corona" actual y cómo distinguir entre sus dos sub-zonas para no perder dinero.
AR2: La fábrica de Airbnb
El mercado asunceno tiene un déficit crítico de oferta para el nómada digital, el turista regional y el joven profesional. Este público no quiere vivir aislado en una torre gigante desconectada de la calle. Prefieren "caminar el barrio", tener cafecitos cerca y, sobre todo, estar a pasos ("walking distance") de los Shoppings y centros de consumo.
Aquí es donde el AR2 se convierte en la última Coca-Cola del desierto. Permite construir edificios de escala media que son:
● Más rápidos de terminar: 12 a 15 meses de obra (vs. 30 meses de una torre).
● Más baratos de mantener: Menos ascensores, estructuras más simples = Expensas bajas (clave para la rentabilidad neta).
Pero atención: la fiebre por estos terrenos puede confundirte. No todo lo que brilla es oro.
El Duelo Técnico: AR2-A vs. AR2-B
Al igual que en la zona residencial baja, aquí tenemos dos categorías. La diferencia entre la "A" y la "B" puede significar un piso entero más de ventas (y mucha más ganancia).
1. AR2-A: La Transición Suave Es la zona que generalmente colinda con los barrios residenciales más bajos. Es el "amortiguador".
● Altura Máxima: Generalmente limitada a 6 Plantas.
● Coeficiente: Ronda el 2.4.
● El escenario: Aquí el negocio es más ajustado. Funciona muy bien para edificios muy boutique, de pocas unidades y alta calidad. Si intentas masificar aquí, el coeficiente te frenará.
2. AR2-B: El "Oro Ku'i" del Desarrollador Aquí es donde ocurre la magia financiera y donde todos se están peleando por comprar. El Sector B suele estar más cerca de las avenidas colectoras y los centros comerciales.
● Altura Máxima: Permite subir hasta 7 Plantas.
● Coeficiente: Salta a 3.25 (en la mayoría de los casos).
● La Diferencia Millonaria: Ese salto de coeficiente (de 2.4 a 3.25) y ese piso extra son ganancia pura. El terreno cuesta casi lo mismo, pero puedes vender casi un 35% más de metros cuadrados que en el sector A.
Conclusión técnica: Si vas a desarrollar para renta (volumen), busca desesperadamente la "B", especialmente si está cerca de un Shopping. Esos lotes son hoy el activo más líquido de la ciudad.
Eficiencia vs. "Zapateros"
Existe el mito de que en estas zonas solo se hacen departamentos invivibles. Hay que mirar esto con otros ojos. La eficiencia del AR2 permite hacer unidades compactas (monoambientes y 1 dormitorio) que son perfectas para el modelo de Estadía Corta.
Al tener un coeficiente generoso (especialmente en AR2-B) y no tener que gastar fortunas en estructuras de torres altísimas, el desarrollador puede invertir en mejores terminaciones y diseño. Son, en general, edificios más boutique: menos departamentos, menos gente, más exclusividad real.
Conclusión
La Zona AR2 no es un "premio consuelo" por no poder construir torres. Es la decisión estratégica más inteligente del 2026.
Para el inversor, asegurar una unidad en un edificio AR2-B bien ubicado (cerca del Shopping del Sol, Mariscal o en el corazón de Las Mercedes) significa tener un activo al que nunca le va a faltar inquilino.
La próxima vez que veas un terreno en venta en esta zona, no lo dudes mucho. Si es letra B, tienes luz verde (y probablemente poco tiempo) para cerrar el trato.