Estos casos toman especial notoriedad cuando se trata de inmuebles de grandes proporciones, casas majestuosas o autos de alta gama subastados a “precios irrisorios”, lo que lleva a pensar que pudo haber algo raro o irregular en dichos actos. Sin embargo, según explicó Rocholl, estas situaciones pueden darse en la práctica jurídica de manera más habitual de lo que parece y tienen una explicación en la forma en que se establece la base de venta y se desarrolla la puja.
¿Por qué un bien termina en remate?
La mayoría de los remates judiciales se produce durante la etapa de ejecución o cumplimiento de una sentencia en juicios ejecutivos o regulaciones de honorarios profesionales de abogados. La subasta llega después de una sentencia firme y ejecutoriada, cuando las vías previas para cobrar una deuda no dieron resultado. En ese escenario, el remate constituye la última ratio (último recurso) al que recurre el acreedor para recuperar el monto que se le adeuda.
Es importante aclarar que, antes de llegar a esta instancia, el deudor ya tuvo oportunidades para defenderse o cumplir con la obligación reclamada y honrar su deuda. Cuando esta sigue sin ser saldada, el juzgado puede ordenar la venta en pública subasta de los bienes que fueron embargados durante el juicio. Esto puede incluir inmuebles, bienes muebles e incluso derechos y acciones pertenecientes al demandado.
¿Quién lo lleva a cabo?
Entre los últimos pasos previos al remate se encuentra la designación de un martillero público, que es la persona encargada de llevar adelante el acto de subasta y que es designada por sorteo a través de la Mesa de Entrada de Garantías Constitucionales.
Por último, para darle publicidad al acto, el Código Procesal Civil exige que la orden de subasta, con los datos del bien a ser subastado, la fecha y hora en que se llevará a cabo el acto, los datos del juicio y del juzgado, sea publicada mediante edictos en un diario de gran circulación nacional.
¿Cómo se desarrolla el remate y cuánto hay que pagar?
Llegado el día y la hora señalados, la subasta se lleva a cabo en la secretaría del juzgado donde fue ordenada. El acto debe contar con la presencia del martillero público, cuya función es leer el edicto de remate y luego dar inicio a la subasta para que los postores vayan pujando.
También es esencial la presencia del actuario judicial, encargado de certificar que el procedimiento se desarrolle con las formalidades exigidas por la ley y de labrar el acta de subasta. En ella se detallan los datos pertinentes relativos al acto, como la individualización del bien subastado, el monto por el cual fue adjudicado y la identidad del comprador.
Es importante acotar que, en caso de ser subastados bienes inmuebles, el monto base sobre el cual se debe pujar es la avaluación fiscal del inmueble. Además, la ley exige al adjudicatario o comprador que deposite el 10% del precio por el cual fue adjudicado el bien en ese mismo acto.
En cambio, para bienes muebles o derechos y acciones no existe base de venta y se puede empezar a pujar libremente. Una vez finalizado el acto y habiéndose labrado el acta, esta debe ser firmada por el adjudicatario, los postores que así lo deseen, el martillero público y el actuario judicial.
¿Un precio bajo significa que hubo irregularidades?
Esta es una de las principales dudas que aparecen cuando se conocen remates de bienes de alto valor por cifras que parecen simbólicas. Por eso, Rocholl explicó que la diferencia entre el precio de adjudicación y el valor comercial puede responder a la propia dinámica de la subasta.
En el caso de los inmuebles, influye la avaluación fiscal utilizada como base; en otros bienes, la ausencia de una base de venta puede permitir que la puja arranque desde montos aún menores.
“Eso no significa que hubo algo raro o irregular en el acto”, sostuvo el juez al referirse a estas situaciones.
El precio final depende de las ofertas que realicen los participantes, ya que, si la puja no supera determinado monto, el bien puede terminar adjudicado por esa cifra, sin que el resultado implique automáticamente una anomalía en el procedimiento. Según Rocholl, ese desenlace queda fuera del control del juez, del actuario y del martillero público, siempre dentro de las reglas que rigen el acto.
El marco normativo de estos procedimientos se encuentra en los artículos 475 al 502 del Código Procesal Civil, que establecen las disposiciones aplicables a los remates judiciales.
¿Oportunidad o riesgo?
Para Rocholl, los remates judiciales representan una oportunidad para adquirir inmuebles, vehículos y otros bienes por debajo de su valor real, ya que permiten competir con otros postores y buscar una adjudicación por un monto inferior al precio de mercado.
“Por G. 100.000 uno puede resultar adjudicado hasta de un vehículo si tiene suerte”, explicó el juez, al referirse a los casos en los que los bienes muebles se subastan sin una base de venta establecida. En estas situaciones, el precio final depende de las ofertas que se realicen durante la puja.
En el caso de los inmuebles, en cambio, el monto base es la avaluación fiscal, que suele ser muy inferior al valor real de la propiedad. Esto explica por qué una casa o un terreno pueden terminar adjudicándose por una cifra que sorprende en comparación con su precio de mercado, pero que finalmente queda determinada por las ofertas de los participantes.
“Personalmente llego a la conclusión de que las subastas judiciales son una gran oportunidad para adquirir bienes”, sostuvo Rocholl.
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