En Paraguay, a lo largo de los últimos 10 años, la baja inflación, la libertad y estabilidad cambiaria, los impuestos relativamente bajos en relación a la región y las tasas de financiación razonables, la estabilidad política, la seguridad jurídica, las crisis en países vecinos y en España, la saturación del mercado en Uruguay, los visos de inestabilidad en Chile y las buenas tasas de rentabilidad comparadas con inversiones financieras, propiciaron el desarrollo del sector inmobiliario mediante capital extranjero y local. Consecuentemente, hoy en Paraguay por ejemplo puede adquirirse una unidad de departamento para residencia u oficina, muchas veces en pozo, cuando el proyecto aún está en desarrollo, a muy buen precio, mediante una pequeña entrega y el pago del saldo en largas y cómodas cuotas. Ahora, si bien Paraguay se precia de tener un marco legal inmejorable para la inversión, existen ciertas barreras legales de nicho muchas veces desconocidas o imperceptibles hasta tanto uno no está dentro del nicho en cuestión, como la prohibición prima facie absoluta de resolver un contrato de compraventa una vez que se pagó el 25% del precio, o si en un inmueble se hicieron mejoras por un valor equivalente a dicho porcentaje que no puedan retirarse sin disminuir materialmente su valor, del artículo 782 del Código Civil (el CC), que pueden tener un impacto importante sobre el resultado esperado en inversiones inmobiliarias. Aquí resumimos el marco legal general aplicable a las contrataciones en Paraguay, analizamos con mayor detalle la prohibición del artículo 782 del CC y proponemos alternativas para enfrentarla.
1. Las Contrataciones en General
Conforme al artículo 669 del CC, los interesados pueden reglar libremente sus derechos mediante contratos observando las normas imperativas. De acuerdo a esto, la autonomía de la voluntad tiene un límite legal, pudiendo prevalecer siempre que no exista un mandato imperativo de ley en contrario. Es decir, al amparo de la autonomía de la voluntad, las partes no pueden acordar puntos contrarios a las normas de orden público, que no pueden dejarse de lado. Si se cumplen las exigencias de la ley, salvo prohibición expresa, las personas son libres para generar, modificar, transferir, transmitir y extinguir toda clase de derechos y obligaciones; “en derecho privado todo lo que no está prohibido está permitido”.
Por otro lado, los artículos 715 y 301 del CC respectivamente disponen: que lo acordado en los contratos forma para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma, que debe cumplirse de buena fe, obligando a lo expresado y todas las consecuencias virtualmente comprendidas; y que los actos jurídicos producen el efecto declarado por las partes, el virtualmente comprendido en ellos y el que les asigne la ley. Estas normas introducen a nuestro derecho el principio denominado pacta sunt servanda, conforme al cual lo pactado en un contrato obliga a sus partes y debe ser puntualmente cumplido, sin excusa ni pretexto.
A su vez, bajo el artículo 725 del CC, en los contratos bilaterales, como el de compraventa, el incumplimiento por una de las partes autoriza a la parte cumplidora a pedir la ejecución del contrato o su resolución con los daños e intereses, o ambas cosas. Por su parte, conforme al artículo 726 del CC, las partes pueden pactar que el contrato bilateral se resuelva si una obligación no se cumple en la forma convenida, como puede ser la falta de pago, quedando el contrato extinguido desde la notificación al moroso.
En los contratos de compraventa en cuotas, de acuerdo al artículo 783 del CC, si la resolución ocurre por incumplimiento del comprador, el vendedor debe restituir las cuotas cobradas, salvo el derecho a una compensación equitativa por el uso de la cosa y el resarcimiento por otros daños. Si se pactó que el vendedor conserve lo pagado como indemnización, si un Juzgado la estima excesiva, puede reducirla.
2. La limitación del artículo 782 del CC
Ahora, conforme al artículo 782 del CC, si el precio debe pagarse en cuotas, la resolución del contrato no procede “en ningún caso” si ya se pagó el 25% del precio o se hicieron mejoras por un valor equivalente y no pueden retirarse sin disminuir materialmente el valor de la cosa, o si la suma de lo pagado y el valor de las mejoras alcanzan dicho porcentaje. Esta norma, que en principio se adoptó para proteger a los compradores de lotes a plazo ante los abusos incurridos por vendedores que ante la mínima mora resolvían el contrato y se quedaban con las cuotas pagadas como penalidad en base a cláusulas contractuales, se considera de orden público y no puede dejarse de lado por acuerdo de partes.
Interpretando la norma, la mayoría de los precedentes judiciales sostuvieron que si se pagó más del 25% del precio total, la resolución del contrato ya no puede configurarse en base al artículo 782 del CC y el vendedor debe solicitar judicialmente el cumplimiento del contrato y reclamar el pago del precio adeudado. Sin embargo, un fallo de la Corte Suprema de Justicia de 2008 determinó que si en el contrato se pactó que la falta de pago daría derecho al vendedor a resolver el contrato, recuperar el inmueble y conservar lo pagado como indemnización: como de acuerdo al artículo 715 del CC el ámbito contractual es el de la libertad por excelencia y los contratos deben ejecutarse de buena fe, y el artículo 726 del CC permite resolver un contrato si una obligación no se cumple en la forma estipulada, admitió la resolución pese a haberse pagado más del 25% del precio.
3. Alternativas para encarar la cuestión
En base a lo expuesto, estimamos que con cláusulas adecuadamente redactadas un contrato de compraventa a plazo puede ser declarado resuelto por el vendedor de tener lugar un atraso razonable en el pago de las cuotas, aún si se pagó más del 25% del precio, donde por ejemplo las cuotas pagadas se compensen contra una cláusula penal establecida por el comprador para resarcirle por los daños que el incumplimiento le generó, conforme a los artículos 726 y 783 del CC, y si lo pagado supera el importe de la penalidad, el saldo se devuelva al comprador. Lo importante es que el vendedor no abuse del comprador y actúe de buena fe, como exige el artículo 715 del CC, manteniéndose un equilibrio razonable. Si el comprador cuestiona la decisión y acciona judicialmente para conservar la cosa, el vendedor tiene buenas chances de repeler la acción contrademandando por cumplimiento de contrato, como indica el artículo 782 del CC, embargar los derechos del comprador sobre el contrato y adjudicarse los mismos en subasta. Estas cláusulas son particularmente útiles en contratos de venta de unidades de departamentos en pozo, pues al resolverse el contrato el vendedor puede disponer inmediatamente de éstas.