P. ¿De qué manera ha acompañado Itaú el desarrollo del sector inmobiliario en los últimos años?
Nosotros estamos muy activos, de hecho venimos participando en esto con mucha fuerza desde el 2008 en que lanzamos el primer crédito con la tasa más baja del mercado (alrededor del 7% para el 100% de la inversión). Fuimos los primeros en lanzar ese tipo de paquetes crediticios, eso nos permitió liderar el mercado y seguir siéndolo hoy en lo que es créditos de vivienda hasta 20 años de plazo, con fondos de la AFD.
También en 2008 lanzamos un paquete de créditos para viviendas, con fondos propios y tasa variable. Nos sentimos orgullosos de acompañar ese desarrollo, de hecho las grandes constructoras y desarrolladoras constantemente nos buscan para hacer alianzas considerando el expertise que tiene el banco, por lo tanto nos sentimos como uno de los grandes colaboradores de ese desarrollo inmobiliario en Asunción, Gran Asunción y también en el interior, donde nuestra red de oficinas impulsa el crédito inmobiliario.
P. ¿Cómo perciben ustedes la relación entre el banco y los sectores de la construcción e inmobiliario?
Para que se desarrolle el sector inmobiliario se necesita el crédito. Hoy en día la expansión de Asunción, Gran Asunción y también el interior, que está comenzando a tener un desarrollo inmobiliario interesante, es gracias al crédito. Hay que reconocer que en el año 2010 se desarrolló mucho el eje corporativo, la zona de Santa Teresa, con un mercado de inversionistas puros, gente que tenía plata en el colchón, inversionistas extranjeros que encontraron a Paraguay muy atractivo, en ese mercado prácticamente los bancos no participamos, pero sí lo hicimos en el segmento de la clase media, media alta y media baja, donde definitivamente el impulsor somos los bancos, permitiendo que la gente acceda a la primera vivienda con un costo prácticamente igual al del alquiler. Para que se desarrolle el mercado inmobiliario y lógicamente eso acompañe el desarrollo del país, es fundamental el sistema financiero.
P. ¿Podría mencionar algunas cifras significativas de la cartera?
Actualmente tenemos una cartera de casi 100 millones de dólares. Representamos cerca del 35% de los créditos desembolsados a través de la AFD, y apuntamos muy fuerte a seguir creciendo en ese segmento. Estamos revisando constantemente nuestras políticas de crédito y nuestras políticas estratégicas. Trabajamos muy de cerca con algunas unidades de la región como Chile, que ya tiene un mercado inmobiliario muy desarrollado, para traer a Paraguay las mejores prácticas de esos mercados y tratar de que se expanda mucho más.
El banco tiene hoy una muy interesante participación, de hecho en la cartera total de inmobiliaria tenemos casi el 30 % y solamente de la AFD, como te había comentado, tenemos el 35%.
P. En Paraguay aún tenemos un problema de inclusión financiera. ¿Cuál es la postura del banco con respecto a este tema, que está tan relacionado con el acceso al crédito?
Nosotros tenemos productos que fomentan la inclusión financiera. Nosotros por convicción y filosofía entendemos que la inclusión se tiene que dar a través del ahorro, para eso creamos productos como la cuenta básica, donde el cliente hoy opera, tiene hasta 5 extracciones en ATM sin costo. Creamos un ahorro programado donde uno puede hacer inversiones desde 10 mil guaraníes por mes donde ya puedes comenzar a generar un ahorro. Podés abrir una cuenta de ahorro en Itaú con cero depósito, incluso a través de nuestra app para el celular, y a partir de ahí crear un ahorro programado que tenés invertido hasta 5 años de plazo. ¿Qué queremos hacer con eso? fomentar el ahorro porque entendemos que la inclusión muchas veces se mira desde el lado del crédito, pero si no somos capaces de ahorrar, cómo vamos a ser capaces de pagar un crédito. Entonces nuestra gran preocupación siempre ha sido concienciar a la gente para que ahorre, y que con esa capacidad de ahorro logre generar créditos el día de mañana.
P. ¿Podría mencionar los principales productos hipotecarios que ofrece Itaú?
Tiene diversos productos hipotecarios. Tenemos los fondos de la AFD con los que estamos financiando todo lo que es primera vivienda y también el crédito Mi Casa, que ya no es para primera vivienda, y que tiene condiciones similares a los de primera vivienda como 20 años de plazo. En ambos tipos de créditos financiamos hasta el 80 % del valor de la inversión y podríamos dar créditos extras, con fondos propios eventualmente, para cubrir el 100%. Hay que aclarar que las tasas AFD tienen una mínima variación, pues se calculan en base al promedio de la inflación de los últimos 10 años.
También tenemos un nuevo producto lanzado hace muy poco, que es hasta 10 años de plazo con fondos propios a tasa fija. Es el primer crédito lanzado en Paraguay con esas condiciones. El cliente durante 10 años no ve ninguna modificación en su cuota. Definitivamente un crédito como este, a 10 años de plazo con tasa de 10, 9, que es la misma que la de AFD, es lo mejor que hay hoy en el mercado.
También tenemos créditos para Pymes, profesionales, por ejemplo médicos, ingenieros, o arquitectos que quieran desarrollar algún tipo de inversión propia, ya sea para su consultorio, o para invertir en un edificio de departamentos, ya estamos teniendo ese financiamiento.
Por último, quería mencionar los créditos de vivienda hasta en 48 meses para refracciones. Si bien estos créditos no son hipotecarios, son para la vivienda. Si la persona solicitante recibe su salario en una cuenta de Itaú tiene este producto preaprobado, independientemente del valor de su salario. Eso le va permitir hacer los cambios en su casa. A tasas excepcionales. E incluso, acceder al mismo directamente desde el cajero automático.
P. ¿A partir de qué ingresos una familia puede acceder a los productos hipotecarios del banco?
Cuando el ingreso familiar supera los 7 millones de guaraníes ya se puede acceder a un crédito hipotecario. O cuando el ingreso individual supera entre los 6 y los 7 millones de guaraníes. Nosotros trabajamos con criterios de comprometimientos de cuotas versus ingresos pero depende del nivel ingreso que tenga el solicitante, de su estabilidad laboral, de su comportamiento crediticio histórico con el banco, de su nivel de endeudamiento para calcular el monto. Lo normal es que la cuota mensual no supere el 30% de comprometimiento sobre el ingreso total de la persona, pero eventualmente y dependiendo de ese ingreso, puede llegar a ser de hasta el 50%.
Sabemos que la inversión más segura e importante de una familia es la vivienda. Entonces, las personas siempre van a proteger la vivienda, siempre van intentar priorizar cumplir con los pagos de un crédito hipotecario. Entonces la experiencia que nosotros tenemos hasta ahora, en cuanto a la morosidad, en ese segmento es fantástica.
P. ¿Cree que el Estado debería ser más activo con políticas que fomenten el desarrollo del sector inmobiliario?
En Paraguay, desde el punto de vista de la seguridad crediticia, tenemos previsibilidad por los fondeos de la AFD. En ese sentido están muy bien definida las condiciones. Por tanto la seguridad, que es fundamental para un crédito de muy largo plazo, la tenemos. Por supuesto que deberían hacerse ajustes, mucho más del lado municipal, operativo del crédito. Nosotros tenemos un diálogo constante con la AFD, y también sabemos que las cámaras, como la CAPADEI, están conversando con diferentes autoridades y reguladores de este mercado para ofrecer facilidades adicionales, para que esto crezca y se expanda. El producto tiene que evolucionar siempre naturalmente y experimentar en base a lo que vaya sucediendo, pero creo que la parte del Estado está (ese financiamiento a 20 años de plazo con una tasa muy predecible es primordial), hay un antes y un después de la AFD. Todo siempre es mejorable por supuesto.
P. La modalidad de venta en pozo está en auge hoy en Paraguay, entre otras cosas porque brinda precios muy atractivos. Pero hay un problema con esta modalidad, al no tener cuenta catastral lo que comprás no podés solicitar una hipoteca hasta que te entregan el departamento, y eso podría ser dos años después de haberlo comprado.
Efectivamente, este es un tema al que tenemos que encontrarle solución y estamos buscando entre todos los actores de este mercado. Estamos viendo el tema de las condiciones crediticias para encontrar la forma de que al comprador no se le duplique la cuota. Es decir, que no tenga que pagar una cuota y un alquiler al mismo tiempo. Necesitamos crear ese producto específico que justamente estuvimos conversándolo con la AFD, la CAPADEI sobre cómo podríamos hacer. Queremos evitar que se encarezcan mucho los créditos en se lapso. Pero creo que vamos a encontrar la solución a corto plazo.
(MA)