Para entender las implicancias legales y riesgos que conllevan, InfoNegocios conversó con Juan Carlos Corina Orué, abogado, profesor de Contratos en la Universidad Nacional de Asunción y socio del estudio jurídico Ávalos, Brunetti & Corina Abogados.
“El contrato de obra es un acuerdo en el que una parte promete realizar una edificación u obra determinada, y la otra promete pagar un precio por ese resultado. La particularidad está en que lo que se promete no es el esfuerzo, sino el resultado final”, explicó Corina.
El contrato de obra, añadió, se diferencia de otros acuerdos como la compraventa o el contrato laboral porque “el foco está puesto en el resultado y no en la actividad”. Sin embargo, en el ámbito inmobiliario actual (donde proliferan los proyectos en pozo) las fronteras entre una compraventa y un contrato de obra pueden volverse difusas.
“Ahí puede haber confusión”, señaló. “Porque si bien a la persona no le interesa tanto cómo se construye, sí le interesa tener el resultado: su departamento o su casa. Por eso es importante determinar si se trata de una venta de cosa futura (como en los contratos en pozo) o de una verdadera obra contratada”.
Corina explicó que los contratos en pozo caen bajo la figura de venta de cosa futura: “Todavía no existen, pero se espera que existan. A veces el comprador firma cuando todavía no hay ni una piedra colocada. En esos casos, el contrato se basa en la buena fe”.
No obstante, esa buena fe debe acompañarse de previsión. “Cuando se firma un contrato, hay que pensar siempre en el incumplimiento. ¿Qué pasa si la obra no se termina? ¿Qué pasa si el desarrollador no entrega el departamento? El contrato es buenísimo cuando se firma, pero los problemas aparecen cuando se incumple”, afirmó.
Según el especialista, uno de los errores más frecuentes es firmar contratos sin establecer una fecha de entrega ni penalidades por demora. “Vemos muchos casos donde solo dice ‘fecha aproximada’. Tiene que haber una fecha determinada y una multa, porque si no, el comprador no tiene cómo presionar al desarrollador”, resaltó.
Otra recomendación esencial es analizar quién está detrás del proyecto. “Nos encontramos con desarrolladoras que no tienen los medios o la experiencia, y el comprador termina sin casa ni contrato cumplido. Por eso, siempre hay que ver quién desarrolla, quién financia y qué antecedentes tiene”, aconsejó.
Además, el abogado recomendó verificar a nombre de quién está el terreno y si existen hipotecas o medidas judiciales sobre él. “Si el terreno ya está hipotecado, el riesgo es mucho mayor. Puede complicar o paralizar toda la obra”, advirtió.
La “ruina” y las garantías del comprador
El Código Civil paraguayo establece un marco de protección para los compradores. “La figura más clásica es la ruina”, explicó Corina. “Si la obra colapsa, hay una ruina física, y el comprador tiene una protección de 10 años. Pero también puede haber ruina funcional, cuando el inmueble tiene filtraciones, humedad o defectos que lo vuelven inhabitable. En esos casos, el comprador también puede reclamar”.
Ante incumplimientos o irregularidades, el especialista recomienda acudir a la Secretaría de Defensa del Consumidor (Sedeco). “Es el mecanismo más rápido y económico para reclamar inequidades o incumplimientos. Si no se resuelve allí, el siguiente paso ya sería la vía judicial”, comentó.
Minimizar riesgos: prever lo peor
“Todo contrato debería pensarse desde el peor escenario”, insistió Corina. “No es lo mismo contratar con una empresa que tiene 30 años en el mercado que con una que recién empieza. Hay que mirar quiénes están detrás del proyecto, y si es posible, pedir garantías personales o codeudorías”.
Por último, Corina Orué enfatizó la importancia de pactar dos tipos de multas: una por retraso en la entrega de la obra y otra por demora en la escrituración. “Entre que se termina el edificio y se formaliza el régimen de propiedad puede pasar tiempo, y el comprador queda sin título. No corresponde que quien ya pagó quede esperando indefinidamente”, concluyó.