¿Pero qué es más rentable para los desarrolladores? ¿La primera vivienda o los proyectos corporativos? “La inversión siempre está donde hay segmentos desatendidos, pero en Paraguay tendemos a ir detrás de otros desarrolladores y no detenernos demasiado a buscar el dato de esa demanda insatisfecha. Hoy hay una gran oportunidad en la repoblación de la capital, pero mucho depende también de las herramientas que otorgue el Estado”, afirmó Francisco Gómez, director de Fortaleza de Inmuebles y presidente de ERA Real Estate.
Al respecto Gonzalo Faccas socio director de Eydisa y miembro del consejo de la Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios (Capadei) señaló que “se construye lo que más se demanda; el 80% de los desarrolladores está construyendo edificios de primera vivienda con departamentos que cuestan entre US$ 60.000 y US$ 150.000”.
Pero no todos los compradores son personas interesadas en adquirir esos inmuebles como primera vivienda. El 24% las compran los consumidores finales que tienen dinero ahorrado o acceso a crédito hipotecario. El 76% lo están comprando inversores (la mitad son extranjeros, principalmente argentinos), porque obtienen una buena renta, pues compran un departamento de US$ 100.000 y lo alquilan por US$ 500 mensuales. Eso significa una renta del 5% o del 6% en dólares, un muy buen negocio.
Gómez corroboró que hoy el mercado inmobiliario está en manos de inversores que buscan renta y que los ocupantes son personas que mejoran su calidad de vida, pero a través de alquileres. El ejecutivo señaló que la satisfacción de la demanda es una tarea conjunta entre el sector privado y el sector público, y agregó que hay avances en esa dirección pero que es mucho más lento que la cobertura de la necesidad habitacional de la población.
Acerca de la cuestión de cuánto es el déficit habitacional en el país y en la capital, Faccas aseveró que las cantidades difieren según la fuente. “Son números muy vagos. El próximo censo va a dar datos reales y objetivos para contestar esa pregunta”, apuntó
Coordinación público privada
Para Gómez se necesita trabajo coordinado para encontrar incentivos constructivos, desarrollar más ejes habitacionales, políticas impositivas para quienes tienen tierras ociosas, y créditos para la vivienda.
“En Asunción hay 24.000 baldíos, que existen porque no hay presión para la venta porque la carga impositiva es muy baja. Es muy rentable tener un baldío y esperar. Tengo un terreno que vale US$ 300.000, o G. 2.100 millones y me cobran por impuesto G. 6 millones. Esa gente especula con tierra dentro de una ciudad capital con déficit habitacional, pero la culpa es de quien regula”, resaltó.
Faccas reclamó el poco interés “de este Gobierno y del anterior en armar una línea de crédito para financiar fuertemente la compra de primera vivienda, sobre todo en estos últimos años que ha habido una necesidad pospandemia de reactivar la economía”.
Indicó que si bien existen los recursos de la AFD, esta los canaliza a través del sistema financiero privado “pero no interactúa mucho en lo que son los requisitos para acceder a ese crédito hipotecario; creo que hay que flexibilizarlos para que más gente tenga acceso y se tomen varias medidas más como que los créditos hipotecarios se puedan ejecutar más rápidamente”.
¿Y qué es lo que más se demanda? “No hay un ahora, es evolutivo. Se están construyendo edificios frente al Club Internacional de Tenis (CIT) y los socios, que viven en departamentos, tienen un patio que es su club; y lo mismo está pasando con el Centenario. Eso que pasa con el club tiene que pasar con el espacio público, Asunción tiene que recuperar el parque Caballero. No hay que inventar tierra, la tierra esta y solo hay que recuperarla”, expresó Gómez.
El desarrollador dijo que en Paraguay hay quienes mantienen la idea de la casa y del patio porque el Estado todavía no le ha dado suficiente espacio público. “Hay nuevas necesidades de vivienda. Los abuelos van pasando a departamentos para no tener que correr con los costos de mantenimiento de casas grandes y pasan a reunirse en lugares públicos. Van cambiando las maneras de reunirse, van apareciendo actividades y espacios públicos y eso también va modificando la necesidad de vivienda de cada persona”, destacó.
Faccas tampoco percibe que haya coordinación a nivel municipal para mejorar la infraestructura de la ciudad y que observando solo el eje corporativo se ven inversiones de cientos de millones de dólares sobre avenidas que no están en condiciones de ser del Primer Mundo, sin tendidos eléctricos subterráneos, ni desagües cloacales ni pluviales, además de raudales en momentos en que hay lluvias importantes.
“En muchas de las avenidas principales no tenés veredas porque no hay una exigencia para los propietarios de terreno. Y cuando te encontrás con eso tenés una deuda de parte de la municipalidad o pocos incentivos para seguir construyendo e invirtiendo”, remarcó.