Estuvimos conversando con Jorge A. Bernardes, director general de Miaterra, y Nicolás Fenocchi, asesor comercial de la desarrolladora inmobiliaria, sobre los logros de la misma y el desafío que ha planteado la modalidad de venta (en pozo) con la que trabajan desde hace 6 años.
Miaterra ha entregado ya 7 edificios, 6 de ellos de viviendas y uno corporativo. Con la diferenciación de que al término de la construcción, el 90% de los edificios ya está vendido y/o alquilado, según corresponda.
Vender un inmueble es difícil de por sí, ya que se trata de una decisión importante para los que compran, con un desembolso también importante, y que en la mayoría de los casos requiere de un préstamo. Vender un inmueble que aún no existe, mostrando solo las imágenes de cómo va a quedar y los planos, es aún más complicado, incluso aunque ello represente un ahorro del 15% sobre el precio final (principal atractivo de esta modalidad). “Tuvimos que hacer un trabajo de a poco- reconoce Jorge- no es fácil vender algo que no puedes ver ni tocar, pero cuando sabes que una empresa hizo uno, dos, cinco edificios, entonces confías.”
“Las ventas son más lentas de lo que nos gustaría – confiesa Nicolás- sin embargo Miaterra no depende de la velocidad de las ventas para continuar, pues somos sumamente solventes.” “Cuando nosotros iniciamos un proyecto ya disponemos de todo el capital necesario para culminarlo, eso ofrece al comprador todas las garantías de que el edificio se termina, independientemente de cómo vayan las ventas”, acota el director general de la desarrolladora inmobiliaria.
Un estudio de mercado para cada emprendimiento
La desarrolladora cuenta con un equipo de 15 personas que trabaja codo a codo con las mejores constructoras y arquitectos del país. Pero antes de iniciar cualquier proyecto realizan un concienzudo estudio de mercado que les garantiza elegir correctamente la zona, el diseño y el precio para un target bien definido. Este trabajo previo puede durar hasta 6 meses en los que Miaterra se asegura que el producto final responda a necesidades reales. A esto suman un know how que permite que las obras fluyan sin contratiempos administrativos, legales o técnicos. Todo lo cual redunda en la mencionada confianza.
En una constante necesidad de autosuperación, la desarrolladora acaba de contratar a una consultora internacional que ha hecho un “excelente trabajo de planificación estratégica con objetivos, manual de funciones, instalación de sistemas, gracias a lo cual vamos a ser mucho más rápidos y eficientes en lo que hacemos”, asegura Jorge mientras comenta la importancia de “reinvertir en el mejoramiento constante de nuestra propia empresa, que es en definitiva lo que nos va a permitir que esto perdure en el tiempo.”
El producto
Los edificios de Miaterra, ubicados en Las Mercedes, Barrio Jara, 1er Presidentes y Banco Central, son en su mayoría de 4 a 6 pisos, y están dirigidos a un nivel medio-alto, con precios que van desde los 80.000 hasta 200.000 dólares, para departamentos de 40 a 130 m2, de uno y dos dormitorios, por norma general.
Entre este año y el que viene habrán terminado un total de 11 edificios, para los que habrán superado los 30 millones de dólares en inversión.
Políticas de apoyo para desarrollar el mercado
Jorge, como otros actantes del rubro inmobiliario, se percata del crecimiento de la clase media y de la buena disposición de la misma para comprar, siempre que sea “con planes de financiación a largo plazo y valores mensuales que no les fuercen, cuando tienen que pagar su alquiler actual más una cuota adicional por la propiedad”, comenta el empresario.
Miaterra trabaja con Itaú para adaptar los métodos de pago al cliente. Pero para llegar a esa clase media “se necesita- según Jorge- que el Estado desarrolle más políticas de apoyo a la financiación, y que surjan así productos financieros para nuestra modalidad de venta, en el pozo, sin cuenta catastral. Entonces el mercado inmobiliario podría abrirse definitivamente a nuevos sectores de la población, que se muestran interesados en comprar. ”