En Paraguay, esa dinámica no se observa. Y hay razones muy concretas.
Cómo y cuándo el mercado se infla
Las burbujas inmobiliarias no surgen de la nada. Tienen factores bien definidos:
- Precios que aumentan mucho más rápido que los ingresos.
- Crédito hipotecario masivo y fácil de obtener.
- Compras guiadas por especulación más que por uso habitacional.
- Bancos con alta exposición a hipotecas de riesgo.
Cuando se combinan estas condiciones, el mercado se expande de manera artificial hasta que la realidad lo corrige con fuerza. Eso es lo que vimos en España y en Estados Unidos.
Desde Santa Teresa se habla de “la burbuja”
Quienes seguimos de cerca al sector lo escuchamos desde hace más de una década. Desde que se levantaron los primeros edificios en Santa Teresa ya circulaba la advertencia, “la burbuja va a explotar”. Sin embargo, el tiempo pasó, las torres se multiplicaron y el fantasma nunca apareció. Lo que sí apareció fue un nuevo skyline para Asunción, la llegada de capital extranjero y una transformación visible en la fisonomía urbana.
Existe un auge claro en un segmento específico, las torres de lujo y semilujo en Asunción. Son las que dominan la vista de la ciudad, concentran la atención mediática y transmiten la idea de un boom. Pero hay que ponerlo en contexto. Este segmento representa una fracción muy pequeña del mercado inmobiliario total. Es lo más visible, pero está lejos de ser determinante para que se hable de burbuja.
Además, buena parte de estas unidades se comercializa a compradores extranjeros -argentinos, brasileños, uruguayos, europeos- que buscan refugio de capital en Paraguay. En los últimos años, este segmento incluso recibió un nuevo impulso gracias al turismo y la llegada de nómadas digitales, que ampliaron el mercado del alquiler temporario y dieron más atractivo a la inversión premium. Más allá de la percepción, los que estamos en el rubro sabemos que incluso allí queda demanda insatisfecha.
Sin crédito, no hay burbuja
La diferencia más importante está en el financiamiento. En Paraguay, el crédito hipotecario sigue siendo marginal. Según datos del Banco Central, los préstamos para vivienda representan apenas entre el 5% y el 8% de la cartera bancaria.
Comparemos:
- En Estados Unidos, antes de la crisis subprime, más del 40% de los créditos estaban vinculados al sector inmobiliario.
- En España, previo al 2008, el crédito hipotecario llegó a superar el 60% del financiamiento bancario.
Ese apalancamiento desmedido fue el combustible que terminó por detonar ambas crisis. Aquí nada parecido ocurre. Los bancos no están sobreexpuestos y las familias no se endeudan en masa para acceder a una vivienda. Esa es la diferencia estructural: sin crédito hipotecario masivo y especulativo, no existe burbuja que explotar.
Para que Paraguay enfrente una burbuja como las de España o EE. UU. deberían cumplirse condiciones que hoy no existen:
- Créditos hipotecarios masivos e irresponsables.
- Bancos con carteras sobrecargadas de hipotecas.
- Especulación extendida en toda la población.
- Una sobreconstrucción imposible de absorber.
Ninguno de estos factores está presente. Lo que sí tenemos es un auge parcial en las torres de lujo y un déficit de vivienda enorme en el mercado medio.
El verdadero espacio de crecimiento
En paralelo, Paraguay arrastra un déficit habitacional cercano al millón de viviendas, según estimaciones oficiales y del sector. Esa es la cifra que muestra con claridad dónde está la demanda real. El segmento donde las familias buscan soluciones accesibles, bien ubicadas y financiables. Hoy, ese nicho está casi inexplorado. Los desarrolladores han preferido enfocarse en tickets altos, donde el comprador extranjero paga al contado. Sin embargo, sigue existiendo potencial aún más grande está en otro lado: construir para la demanda local insatisfecha. Este segmento local no es un problema, es por volumen, la mayor oportunidad de inversión del mercado paraguayo.
Paraguay no vive una burbuja inmobiliaria porque nunca infló el globo del crédito. Lo que sí existe es un escenario particular. Un segmento ultra visible en las torres premium compradas sobre todo por extranjeros, ahora con un segundo aire potenciado por turismo y alquileres temporarios. Este representa apenas una fracción del mercado. Y otro segmento desatendido con un déficit de casi un millón de viviendas que cuesta detectar, casi invisible.
Mientras otros países sufrieron burbujas que hundieron bancos y economías, en Paraguay el fantasma nunca llegó. El mito del ladrillo es creer que estamos al borde de explotar; la realidad es que el verdadero negocio está en todo lo que todavía no se ha construido.
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