En el fragor de una negociación inmobiliaria, es común que compradores y vendedores confíen en textos defectuosos. Sin embargo, el hecho de firmar una seña o una reserva determina quién asume el riesgo si la operación se frustra. Aunque en la práctica diaria suelen usarse como sinónimos, legalmente la seña y la reserva en una compraventa de inmueble representan mundos distintos. Aquí le contamos porque.
La reserva: Un compromiso de prioridad
La reserva es un instrumento nacido de los usos y costumbres, carente de regulación específica en el Código Civil (CC). Se trata, esencialmente, de una oferta unilateral de compra que el interesado realiza, generalmente a través de una inmobiliaria. No obstante ello, su firma por la contraparte materializa un contrato perfecto entre sus partes, que en base a los artículos 669 y 715 del CC las obliga conforme a sus términos.
El objetivo principal de la reserva es asegurar por un tiempo determinado que el inmueble sea retirado del mercado, otorgando la contraparte una prioridad al reservante frente a terceros. Al ser un acto propio de la etapa de formación del negocio, suele ser ad referéndum, lo que significa que sus términos quedan sujetos a la aprobación expresa del propietario.
En términos de inversión, la reserva implica la entrega de una suma de dinero, por lo general pequeña, destinada a garantizar la seriedad de la propuesta. Si el propietario no acepta la oferta o si la operación no se concreta por causas ajenas al reservante, el dinero debe ser devuelto íntegramente por la contraparte a éste sin mayores complicaciones. No genera, por defecto, el derecho a reclamar el doble de lo entregado, como en la seña.
Si el vendedor del inmueble no firma el documento de reserva como parte, no puede serle opuesto teniendo en base al artículo 717 del CC.
La Seña: Un compromiso de comprar
A diferencia de la reserva, un contrato atípico, la seña (o arras) es un contrato bilateral formalmente regulado por el artículo 723 del CC. Aquí ya no hablamos de un gesto de interés para retirar el inmueble del mercado, sino de un compromiso que actúa como principio de ejecución del contrato de compraventa. En muchos casos la seña se incluye como una parte misma de dicho contrato.
La seña presenta dos variantes fundamentales que deben tenerse presentes:
Seña confirmatoria: busca asegurar el cumplimiento del contrato. Si una de las partes no cumple, la otra puede exigir judicialmente la concreción de la operación o un resarcimiento económico.
Seña penitencial: Funciona como una salida pactada o facultad de arrepentimiento. Si quien pagó la seña se arrepiente, la pierde; si quien la recibió desiste, debe devolver el doble de su valor.
A diferencia de la reserva, el monto de la seña suele ser considerablemente mayor, rondando habitualmente entre el 5% y el 10% del valor total del precio de compra.
El peligro de la ambigüedad y el crédito hipotecario
Un error frecuente es entregar dinero bajo el título de reserva esperando las protecciones de una seña. Si el documento no establece explícitamente el derecho a cobrar el doble por el desistimiento del vendedor, en la forma prevista en el artículo 723 del CC, puede interpretarse que se trata de una simple reserva, limitando la consecuencia a la mera devolución del importe original.
Para quienes dependen de un crédito hipotecario, la distinción es vital. Si el contrato no incluye una cláusula específica que condicione la operación a la aprobación del préstamo, el comprador corre el riesgo de perder la seña o enfrentar reclamos legales por incumplimiento si el banco rechaza la solicitud.
La precisión en las palabras no es un detalle menor
En el derecho en general, y en el derecho inmobiliario en particular, la precisión en las palabras no es un detalle menor, sino la base de la seguridad jurídica del negocio. Por tanto, antes de firmar cualquier documento para la compra de un inmueble, ya sea que se lo presenten como una reserva, una seña individual o incluida dentro del contrato de compraventa, hágase asesorar. Entre otras cosas es imprescindible tener claro previamente el alcance del documento, particularmente en lo que hace a plazos y penalidades, quien es la contraparte obligada a cumplir y contra quien puede exigirse.
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