De acuerdo con datos macroeconómicos y proyecciones de desarrollo urbano, el departamento de Alto Paraná aporta entre el 10% y el 12% del Producto Interno Bruto (PIB) nacional, consolidándose como la segunda economía departamental del país. Este dinamismo productivo, impulsado por la agroindustria, el sector maderero, las Mipymes y la expansión de parques industriales, exige un reordenamiento del suelo urbano y una relocalización de los servicios de proximidad para descongestionar el tráfico del microcentro y mejorar la calidad de vida urbana.
La expansión hacia los corredores periféricos y el factor demográfico
El crecimiento inmobiliario y la inversión comercial han migrado de manera sostenida hacia arterias estratégicas que conectan los diferentes puntos del área metropolitana, convirtiéndolas en nuevos corredores de alta valorización.
Según explica Alma Fretes, CEO de Macro Inmobiliaria y secretaria ejecutiva de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios de Alto Paraná (Cadiap), el surgimiento de nuevos polos comerciales fuera del microcentro es una consecuencia natural de la transformación que experimenta la ciudad desde hace aproximadamente cuatro años.
"La ciudad se expandió, aumentó la población y también cambió la forma de consumir, trabajar y vivir. Hoy las personas buscan comercios, servicios, oficinas y espacios de entretenimiento más cerca de sus hogares, con mejor acceso, estacionamiento y mayor comodidad".
A esto se suma la congestión del centro tradicional, que impulsó a inversionistas y empresas a buscar nuevas ubicaciones sobre avenidas y corredores de alto flujo. Zonas como el Área 1, Boquerón y los kilómetros se consolidan rápidamente al combinar crecimiento residencial, nuevos desarrollos inmobiliarios y una demanda comercial en ascenso.
Asimismo, Fretes destacó que se observan inversiones más planificadas, con proyectos de usos mixtos que integran viviendas, oficinas, gastronomía y comercios, generando nuevas áreas de desarrollo y elevando el valor de toda la zona.
Reajuste de precios del suelo y comportamiento de los alquileres comerciales
El desplazamiento de la demanda hacia las arterias periféricas ha provocado un notable reajuste en la estructura de precios del mercado inmobiliario local, con comportamientos diferenciados según la ubicación:
Avenida Monseñor Rodríguez: Se consolida como un corredor maduro, caracterizado por su alto tránsito, visibilidad y conexión directa con la Ruta PY02. Los terrenos con buen frente, estacionamiento y uso comercial alcanzan valores elevados. En cuanto a los alquileres, los inmuebles aptos para showrooms, oficinas o grandes marcas registran rentas altas. Por ejemplo, se ofertan espacios de entre 252 y 377 m2, con precios que oscilan entre US$ 2.100 y US$ 3.000 mensuales, dependiendo de sus características e infraestructura.
Acceso a Presidente Franco: Presenta valores de entrada más accesibles, pero con una valorización acelerada. La zona atrae comercios, servicios y proyectos logísticos que buscan anticiparse al mayor movimiento impulsado por obras viales estratégicas, como el Puente de la Integración y el Corredor Metropolitano del Este.
Desde la perspectiva técnica aportada por Fretes, el mercado actual ya no prioriza únicamente la cantidad de metros cuadrados, sino también factores determinantes como el frente comercial, la circulación, la facilidad de acceso y el estacionamiento, aspectos que pueden generar diferencias significativas en el valor de terrenos de igual tamaño.
Perfil del inversionista y nuevos formatos comerciales
El perfil de inversión en estos nuevos corredores ha evolucionado hacia propuestas que combinan comercio, servicios y experiencias. La demanda se concentra principalmente en:
Gastronomía y showrooms: Restaurantes, cafeterías y marcas internacionales lideran las preferencias, junto con showrooms de vehículos, muebles, tecnología y materiales de construcción, que requieren superficies amplias y exposición directa.
Plazas comerciales de escala intermedia: Modelos que integran farmacias, gimnasios, clínicas, entidades financieras y servicios de uso cotidiano.
Polo logístico e industrial en Presidente Franco: Vinculado a depósitos, distribuidoras y centros de operaciones, impulsados por el creciente interés de empresarios nacionales y brasileños.
Hacia una metrópolis planificada y con múltiples centralidades
La transformación de Ciudad del Este hacia una ciudad policéntrica no representa una pérdida de importancia del microcentro, sino una evolución natural de su configuración urbana. Mientras el microcentro continuará siendo el motor del turismo de compras y del comercio fronterizo, con el desafío de reconvertirse hacia una propuesta más moderna que incorpore hotelería, gastronomía y nuevas experiencias, las avenidas periféricas absorben progresivamente el consumo cotidiano de los ciudadanos.
Este proceso de ordenamiento y planificación urbana cuenta con el acompañamiento del sector privado y gremial, entre ellos la Cadiap, que busca contribuir a que la infraestructura, la movilidad y los servicios estén a la altura del acelerado crecimiento demográfico y económico de la región.
Con una ubicación estratégica en la Triple Frontera, Ciudad del Este avanza hacia un modelo de metrópolis internacional y cosmopolita.
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