Invertir en departamentos en Paraguay: introducción general para el inversionista

La inversión en bienes raíces continúa siendo una de las estrategias preferidas por los inversionistas que buscan preservar y aumentar su patrimonio. Paraguay, en particular, ha emergido en los últimos años como un destino atractivo por su estabilidad económica, su régimen impositivo competitivo y un mercado inmobiliario en expansión. Sin embargo, la compra de departamentos en Paraguay conlleva ciertos desafíos legales y administrativos que conviene conocer en profundidad antes de tomar decisiones.

Desafíos para el inversionista en el mercado inmobiliario paraguayo

Si bien Paraguay no impone restricciones a locales o extranjeros para la adquisición de inmuebles urbanos, existen obstáculos prácticos que pueden dificultar el proceso. En primer lugar, la burocracia registral puede ser lenta y, en algunos casos, poco digitalizada.

A pesar de los avances del Sistema Nacional de Catastro y del Registro Público, aún subsisten demoras en la inscripción de títulos y en la actualización de datos catastrales, especialmente cuando se trata de departamentos dentro de regímenes de propiedad horizontal.

A ello se suma la necesidad de comprender la normativa local en materia de propiedad inmueble, arrendamientos y copropiedad, que puede presentar desafíos importantes a la hora de administrar la inversión y el activo.

Cabe mencionar que recientemente se ha promulgado la ley que crea el nuevo Registro Único del Paraguay, una reforma ambiciosa que busca centralizar y modernizar los registros públicos, lo cual podría tener un impacto positivo significativo en la eficiencia y seguridad jurídica de las operaciones inmobiliarias en los próximos años

Otro aspecto relevante es la informalidad de ciertas prácticas inmobiliarias, como reservas sin contrato, anticipos sin documentación respaldatoria, o la comercialización de inmuebles aún no regularizados. Estos riesgos pueden mitigarse mediante la asistencia de asesores legales especializados, que verifiquen la situación dominial y jurídica del bien antes de la firma de cualquier compromiso.

Ventajas de invertir en departamentos en Paraguay

A pesar de estos retos, Paraguay ofrece condiciones sumamente favorables para el inversionista local e internacional. El crecimiento urbano sostenido, especialmente en Asunción y su área metropolitana, ha dinamizado el mercado de departamentos, tanto para vivienda como para renta. Barrios como Villa Morra, Carmelitas, Las Mercedes y Santísima Trinidad han mostrado una alta demanda de alquileres temporarios y permanentes, con una rentabilidad neta promedio que oscila entre el 6% y el 8% anual en dólares, dependiendo de la ubicación y las características del inmueble.

Comparado con otros países de la región, los precios por metro cuadrado en Paraguay siguen siendo competitivos. En zonas premium de Asunción, los valores oscilan entre USD 1.500 y USD 2.500 por metro cuadrado, muy por debajo de los de Buenos Aires, Santiago o Montevideo. Esta relación favorable entre precio de compra y renta percibida representa una ventaja clara para quienes buscan retornos atractivos a mediano plazo.

A nivel macroeconómico, Paraguay ha mantenido una inflación controlada, una política fiscal prudente y una moneda relativamente estable. La dolarización parcial del mercado inmobiliario aporta previsibilidad a los contratos de alquiler y facilita la comparación con otros mercados internacionales.

Residencia temporal o permanente por inversión inmobiliaria

Una de las ventajas adicionales que ofrece Paraguay es su régimen flexible de residencia para extranjeros. El país permite solicitar la residencia por motivos económicos, lo cual incluye la inversión en bienes inmuebles.

El trámite de residencia puede completarse en un plazo de entre 3 y 6 meses, y otorga al titular el derecho a residir, trabajar y desarrollar actividades económicas en el país, sin necesidad de renovación periódica. La residencia no obliga a la renuncia de la nacionalidad de origen ni impone requisitos estrictos de permanencia física en el país, lo cual resulta atractivo para inversores internacionales con intereses diversificados.

Tributación inmobiliaria para locales y extranjeros

En cuanto a la carga fiscal, Paraguay presenta un sistema relativamente simple y con tasas competitivas. Al momento de adquirir un departamento, el comprador debe abonar los costos de transferencia inmobiliaria, que no suelen superar el 3% del valor escriturado del inmueble. Este costo ya incluye el impuesto y el gasto de transferencia, y se paga una sola vez.

La tenencia de inmuebles está sujeta al impuesto inmobiliario municipal, cuyo monto varía según el municipio y el valor fiscal del bien, pero que en términos generales resulta bajo comparado con estándares internacionales.

Los ingresos generados por alquiler están alcanzados por el sistema tributario paraguayo, el cual contempla distintos impuestos aplicables en función de la naturaleza y estructura jurídica de la inversión. Por ejemplo, en el caso de personas físicas residentes, los ingresos pueden estar sujetos al Impuesto a la Renta Personal (IRP), mientras que si la inversión se realiza a través de una sociedad, aplican gravámenes como el Impuesto a la Renta Empresarial (IRE) y a los Dividendos y Utilidades (IDU). La carga tributaria final dependerá de si se opera como persona física, jurídica local o a través de una figura extranjera con representación en el país, por lo que se recomienda analizar cuidadosamente el esquema fiscal más conveniente en cada caso.

Reglamento de copropiedad: un elemento clave en la inversión en departamentos

Antes de cerrar la compra de un departamento, es crucial que el inversionista revise detenidamente el reglamento de copropiedad del edificio. Este documento regula aspectos esenciales de la vida en comunidad: el uso de las unidades, las áreas comunes, los derechos y deberes de los copropietarios, así como los procedimientos para resolver conflictos.

Algunos reglamentos pueden restringir o prohibir expresamente el alquiler por plataformas digitales como Airbnb, o limitar el destino comercial de las unidades. Otros establecen criterios para la tenencia de mascotas, horarios de uso de amenities o reglas de seguridad. Además, es importante verificar el régimen de expensas comunes, su sistema de cálculo, periodicidad de pago y penalidades por morosidad.

El desconocimiento o incumplimiento de estas normas puede generar fricciones con otros copropietarios e incluso sanciones por parte del consorcio. Por ello, la revisión legal del reglamento debe formar parte del proceso de due diligence previo a la adquisición.

Conclusiones

La compra de departamentos en Paraguay representa una oportunidad atractiva para el inversionista local o extranjero que busca ingresos recurrentes, valorización del capital y una puerta de entrada migratoria al país. No obstante, para garantizar el éxito de la inversión y minimizar riesgos, es fundamental contar con asesoramiento jurídico especializado desde la etapa inicial. El conocimiento profundo del marco normativo, fiscal y de convivencia local permite tomar decisiones informadas, seguras y sostenibles en el tiempo.