El precio es lo de menos: por qué estás valorando mal los terrenos en Asunción

Muchos inversores cometen el error de adquirir activos basándose únicamente en la ubicación geográfica. Los desarrolladores experimentados, en cambio, compran potencial constructivo.

Existe cierta confusión sobre las normativas que rigen la ciudad. Por ello, se inicia esta serie de artículos en la que se decodifica el Plan Regulador de Asunción y su actualización (Ordenanza 106/23), traduciendo la normativa en indicadores de rentabilidad.

En las próximas semanas analizaremos zona por zona, pero hoy empezaremos por los cimientos: el vocabulario técnico de la inversión.

1. Los 5 indicadores que definen la rentabilidad

Antes de mirar el precio, debes dominar estas cinco variables que determinan la capacidad de un terreno para generar metros cuadrados vendibles:

Coeficiente de edificabilidad (El Multiplicador): es el factor que multiplica la superficie del terreno para determinar el volumen total construible. Un terreno de 1.000 m2 en zona AR1 (Coef. 1.5) permite 1.500 m2 de techo. Ese mismo terreno en un Eje Habitacional puede permitir 8.000 m2 o más. Aquí radica la diferencia abismal que puede existir en el valor de la tierra.

Tasa de ocupación máxima – TOM (La Huella): define cuánto del suelo se puede cubrir con edificación (generalmente entre 60% y 75%). El resto es área libre permeable.

Altura máxima: el límite vertical. Se regula por niveles (pisos) o por metros. Es vital cruzar este dato con el coeficiente: a veces existe coeficiente de sobra, pero la altura limita; otras veces, la altura es libre, pero el coeficiente se agota.

Densidad habitacional: a menudo ignorada, pero crítica para edificios de departamentos. Regula cuántos habitantes (y, por ende, cuántas habitaciones) caben por hectárea. En zonas residenciales, se estima que 1 dormitorio equivale a 1,5 habitantes, un dato clave para definir el mix de unidades del proyecto.

Usos permitidos vs. condicionados: no todo es blanco o negro. Existen usos “permitidos” (automáticos) y “condicionados” (sujetos a aprobación si se cumplen requisitos de mitigación de impacto). Saber gestionar un uso condicionado puede habilitar un negocio comercial en una zona donde la competencia no puede entrar.

2. El mapa del tablero: las zonas de juego

Asunción no es igual en todos lados. El Plan Regulador la divide en zonas con características diferentes, y cada una ofrece una oportunidad distinta para tu portafolio:

Áreas Residenciales (AR1, AR2, AR3): van desde la exclusividad de baja densidad (barrios jardín donde se protege la privacidad) hasta la alta densidad apta para edificios de departamentos.

Franjas Mixtas (FM1, FM2, FM3): son los corredores comerciales sobre avenidas y calles principales. Aquí, el valor reside en la capacidad de mezclar comercios en planta baja con viviendas u oficinas en altura, maximizando la renta.

Ejes Habitacionales: las zonas de mayor envergadura (como Molas López o Santa Teresa), diseñadas para absorber la máxima densidad vertical de la ciudad.

Áreas de Transición y Central: zonas con normativas específicas para revitalización y densificación media.

El tesoro escondido: excepciones y tolerancias

Aquí es donde el análisis marca la diferencia. La Ordenanza 106/23 contiene “llaves” que permiten optimizar un proyecto más allá de los límites aparentes. No son trucos: son herramientas legales diseñadas para incentivar ciertos tipos de desarrollo.

Margen de tolerancia del 5 %: la normativa permite exceder hasta un 5 % la Tasa de Ocupación Máxima (TOM) dentro del límite legal del 75 %. En un terreno grande, ese 5 % extra en planta baja puede ser la diferencia entre un lobby de lujo o uno estándar.

Incentivo de estacionamiento (Art. 443): si destinas la planta baja exclusivamente a cocheras y superas la cantidad mínima requerida, la municipalidad premia el proyecto permitiendo aumentar el coeficiente y la altura (hasta 2 o 3 niveles extra, según la zona). Este es el secreto detrás de muchos edificios que parecen “más altos de lo permitido”.

Excepción en lotes cortos: en zonas residenciales (AR1 y AR2), si un lote tiene poco fondo (menos de 20 m) y está en una calle sin continuidad, se puede eximir el retiro de fondo para construcciones bajas. Esto convierte terrenos “difíciles” en oportunidades viables.

Compensación en esquinas: en ciertas zonas, los lotes en esquina que ceden el retiro sobre ambas calles reciben una compensación de hasta un 20% más de área edificable y densidad.

Estas no son las únicas excepciones. Por eso, es clave analizar cada terreno con el criterio idóneo.

¿Qué sigue?

Entender estos conceptos es solo el punto de partida. La verdadera oportunidad está en saber aplicarlos a cada barrio para detectar dónde el mercado está subvaluando la tierra.

En la próxima entrega de esta serie, haremos un zoom a la zona más exclusiva y protegida de la capital: AR1 (Área Residencial de Baja Densidad). Analizaremos por qué, a pesar de tener los coeficientes más bajos, sigue siendo el refugio de valor más sólido de Asunción.