Para Eduardo Quiroga, presidente de la Cámara Paraguaya de Empresas Loteadoras e Inmobiliarias (Capeli), el impacto de este mayor financiamiento ya se percibe dentro del mercado. Según explicó, Che Róga Porã se convirtió en uno de los principales motores de la expansión, especialmente a partir de los cambios introducidos en su versión 3.0.
“El Che Róga Porã 3.0 ha sido una medida muy inteligente en ampliar el monto máximo, llevarlo a cerca de los G. 800 millones, llevar el plazo a 30 años y con tasas realmente muy competitivas y en guaraníes. Este ha sido el gran diferenciador”, sostuvo.
El programa pasó a ocupar un papel similar al que anteriormente tuvo la AFD como impulsora del sector inmobiliario. Quiroga destacó, además, que el volumen disponible para préstamos destinados a vivienda aumentó considerablemente.
Esta disponibilidad de recursos empieza a incorporar al mercado a personas que antes quedaban fuera por no reunir las condiciones necesarias para acceder a un préstamo de largo plazo.
Sin embargo, el mayor acceso al crédito también genera un nuevo desafío: encontrar viviendas que se adapten al presupuesto y a las necesidades de este nuevo segmento de compradores.
Quiroga estimó que existe una demanda importante por inmuebles ubicados en torno a los G. 250 millones y G. 300 millones, con condiciones adecuadas de habitabilidad y, principalmente, con buena conexión con los centros urbanos y los lugares de trabajo.
“Ahora ya puede acceder al crédito, ya puede tener un plazo en guaraníes a largo plazo, una tasa competitiva, pero sigue requiriendo tener una vivienda digna, cerca de su trabajo, con muchas comodidades. Y el desafío es encontrar ese precio”, explicó.
La ubicación aparece, en ese sentido, como una de las variables determinantes. Cerca de los principales centros urbanos, Quiroga observa una tendencia hacia la vivienda en altura y una mayor demanda de departamentos. En cambio, a medida que aumenta la distancia, aparecen posibilidades de acceder a casas a precios más bajos.
Según explicó, existen desarrollos de viviendas que pueden ubicarse entre G. 250 millones y G. 300 millones, pero la contracara es el tiempo de traslado que deben asumir sus propietarios.
“Hay que trasladarse siempre 45 minutos, una hora, una hora y media de viaje. Porque realmente son todas cosas que van encadenadas. El acceso a la vivienda dispara el poder ofrecer viviendas adecuadas, y poder ofrecer viviendas adecuadas dispara que tenemos que mejorar toda la red de transporte”, sostuvo.
Es decir, el financiamiento representa apenas una parte de la ecuación. Una política habitacional de mayor escala requiere también mejorar la movilidad y el transporte público para conectar las nuevas zonas residenciales con los principales polos laborales.
Por su parte, Daniel Correa, economista y director de DCR Consultoría, también consideró positiva la evolución del crédito para vivienda, aunque introdujo una mirada más estructural sobre el comportamiento de la cartera.
Según explicó, el financiamiento canalizado por la AFD pasó de US$ 55 millones en el primer cuatrimestre de 2024 a US$ 144 millones en igual periodo de 2025 y a US$ 268 millones entre enero y abril de 2026. Esto representó un crecimiento interanual del 86% y equivalió al 61,5% de la meta anual de la institución.
Solo durante ese periodo, Che Róga Porã absorbió aproximadamente US$ 105 millones para unas 2.400 familias, mientras que, en el acumulado, los productos habitacionales de la AFD superan las 35.000 familias beneficiadas y los US$ 1.500 millones desembolsados a través de instituciones financieras intermediarias.
Para Correa, el aumento debe analizarse teniendo en cuenta que parte de una base todavía reducida.
“El tema es que se trata de una expansión que parte de una base muy baja y que todavía es más un salto de política pública que un cambio estructural del mercado”, señaló.
La verdadera prueba será determinar si este ritmo puede sostenerse cuando el impulso presupuestario y el fondeo concesional se normalicen.
Factores detrás del crecimiento
El economista identificó cuatro factores principales detrás del crecimiento actual. El primero es el costo del financiamiento. Che Róga Porã ofrece una tasa máxima del 6,5% para hogares con ingresos de entre uno y seis salarios mínimos y del 9,9% para aquellos con ingresos superiores a seis y de hasta nueve salarios mínimos, frente a condiciones de mercado que anteriormente podían ubicarse entre 13% y 15% para esos segmentos.
El segundo factor es el plazo. La posibilidad de financiar una vivienda a 20 o 30 años permite reducir considerablemente el valor mensual de las cuotas y acercarlas, en determinados casos, al costo de un alquiler.
El tercero es la ampliación de los criterios de elegibilidad. Los topes de ingresos fueron aumentando y actualmente el programa alcanza a hogares con ingresos de hasta nueve salarios mínimos, al tiempo que también aumentaron los montos máximos financiables.
El cuarto factor es la mayor capilaridad del sistema. Che Róga Porã opera en los 17 departamentos a través de 34 bancos, financieras y cooperativas, mientras la AFD trabaja con una red de alrededor de 50 intermediarias.
A estos elementos se suman mecanismos dirigidos también a los desarrolladores inmobiliarios y herramientas de garantía que permiten reducir parte del riesgo de las operaciones.
Correa consideró que el crecimiento actual se explica, en buena medida, por una disminución administrada del costo y del riesgo del crédito y no necesariamente por una mejora equivalente en la capacidad de pago de los hogares.
“El crecimiento se explica menos por una mejora en la capacidad de pago de los hogares y más por una reducción administrada del costo y del riesgo”, sostuvo.
El peso de la AFD dentro de este escenario es determinante. La institución opera como banca de segundo piso, proporcionando recursos y garantías a bancos, financieras y cooperativas que posteriormente originan y administran los préstamos.
Según Correa, sin ese fondeo sería difícil que el sistema financiero pudiera ofrecer créditos de hasta 30 años con tasas bajas en guaraníes, debido a que buena parte de los depósitos con los que se fondean las entidades tienen plazos más cortos.
Desarrollar un mercado de financiamiento
Ahí aparece uno de los principales desafíos para que el crecimiento se vuelva estructural. Para el economista, Paraguay todavía necesita desarrollar un mercado de financiamiento hipotecario de largo plazo con instrumentos como bonos hipotecarios, letras o titulización de cartera, además de una mayor participación de inversores institucionales y mecanismos que permitan reducir la dependencia del presupuesto público y del endeudamiento externo.
Mientras tanto, el crecimiento del crédito sigue concentrándose principalmente en hogares con ingresos formales y demostrables, capaces de cumplir con los criterios de evaluación de las entidades financieras.
Los trabajadores informales, cuentapropistas y personas con ingresos variables continúan encontrando mayores barreras para acceder a estos productos. A ellos se suman hogares con ingresos demasiado bajos para asumir un crédito de largo plazo y familias que no cuentan con ahorro suficiente para afrontar gastos vinculados a la operación, como escrituración, tasaciones y seguros.
Correa advirtió además que el déficit habitacional paraguayo no se limita a la falta de viviendas nuevas. Una parte importante corresponde a hogares que ya cuentan con una vivienda, pero necesitan ampliarla, repararla o mejorar sus condiciones.
Esto implica que el desafío habitacional requiere productos financieros diferentes según cada necesidad y que el crédito hipotecario tradicional no necesariamente puede resolver por sí solo toda la problemática.
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