Loteamientos vs. barrios cerrados: Una comparación bajo la óptica legal paraguaya

(Marcelo Vera de Ehreke Business Attorney) En Paraguay el auge del sector inmobiliario continúa creciendo. Si tiene tierras urbanizables o le interesa invertir en inmuebles, le conviene saber más sobre las modalidades de urbanización existentes: los loteamientos y los barrios cerrados

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En Paraguay el sector inmobiliario se encuentra en pleno auge, esperándo que la tendencia siga creciendo. Mucha gente tiene tierras urbanizables, pero puede no saber qué hacer con ellas. También puede querer invertir en inmuebles. Así, el régimen inmobiliario en Paraguay presenta dos modalidades para la urbanización de espacios habitacionales: los loteamientos y los barrios cerrados. Si bien ambos se destinan a la edificación de viviendas, sus características legales y administrativas difieren significativamente. Este artículo resume la normativa vigente aplicable a ambas modalidades, ofreciendo una visión integral de sus particularidades, que si tiene un inmueble urbanizable, le conviene saber.

1.Aspectos Fundamentales de Loteamientos y Barrios Cerrados

Loteamientos:

a)    Reglamentación: Ley 3.966/10 Orgánica Municipal.

b)    Características:

  • División de una finca en lotes con una superficie mínima de 360 metros cuadrados cada uno, destinados a la edificación.

  • Contar con infraestructura básica obligatoria, como calles, desagüe pluvial, agua potable y energía eléctrica y permitir su acceso a todos los lotes.

  • Libre edificación en cada lote, teniendo en cuenta las normativas municipales.

Barrios cerrados:

a)    Reglamentación: Ley 3.966/10 Orgánica Municipal y supletoriamente los artículos 2.128 a 2.162 del Código Civil, sobre propiedad horizontal.

b)    Características:

  • Terreno y áreas comunes, como calles, parques, seguridad y otros, pertenecen a un condominio.

  • Reglamentación interna que regula el uso y mantenimiento de las áreas comunes, las cuotas de contribución y la convivencia.

  • Funcionamiento bajo un condominio con administración centralizada.

  • Posibilidad de establecer restricciones arquitectónicas y de uso en el reglamento.

2.Diferencias sustanciales entre loteamientos y barrios cerrados

a)    Infraestructura y servicios:

  • Los loteamientos se caracterizan por contar con infraestructura básica obligatoria, incluyendo calles, desagüe pluvial, red de agua potable y energía eléctrica. Además, deben contar con acceso a servicios públicos esenciales como recolección de residuos, alumbrado público y seguridad pública.

  • En contraste, los barrios cerrados pueden contar con una infraestructura y servicios propios gestionados por el condominio. Esto puede incluir calles asfaltadas o empedradas, áreas verdes, parques infantiles, piscinas, canchas deportivas, seguridad privada y otros servicios adicionales que no son obligatorios en los loteamientos.

b)    Administración:

  • Una de las diferencias más significativas entre los loteamientos y los barrios cerrados radica en la administración. Los loteamientos carecen de una administración centralizada, por lo que cada propietario es responsable del mantenimiento de su lote y del cumplimiento de las normativas municipales.

  • En cambio, los barrios cerrados funcionan bajo un reglamento interno y una administración del condominio. El Consorcio de Propietarios, conformado por la totalidad de los propietarios, se encarga de la gestión de las áreas comunes, la recaudación de las cuotas de expensas, el cumplimiento del reglamento y la representación legal del barrio ante terceros.

c)     Restricciones:

  • En cuanto a las restricciones, los loteamientos ofrecen mayor libertad para construir, siempre siguiendo las normativas municipales de edificación y zonificación. Cada propietario puede diseñar y construir su vivienda según sus preferencias, dentro de los parámetros legales vigentes.

  • Los barrios cerrados, por su parte, pueden establecer restricciones arquitectónicas y de uso en su reglamento interno. Estas restricciones pueden incluir aspectos como el estilo arquitectónico de las viviendas, el tamaño de las mismas, el uso del terreno y las áreas comunes, y la convivencia entre los copropietarios.

d)    Reglamento interno:

  • Los loteamientos no cuentan con un reglamento interno específico, ya que se rigen por las normativas municipales y las leyes generales de construcción.

  • En los barrios cerrados, el reglamento interno es un elemento fundamental que define las normas de convivencia, el uso y mantenimiento de las áreas comunes, las cuotas de contribución y la administración del condominio. Este reglamento debe ser aprobado por la Asamblea de Propietarios y puede ser modificado siguiendo los procedimientos establecidos en el mismo.

e)    Personería jurídica:

  • Los loteamientos no cuentan con personería jurídica, ya que son simplemente divisiones de una finca en lotes individuales.

  • En cambio, el Consorcio de Propietarios de un barrio cerrado, si bien no es una persona jurídica independiente a sus integrantes propiamente dicha, tiene una personería jurídica limitada para representar legalmente al barrio ante terceros, gestionar contratos, administrar los bienes comunes y defender los intereses de los copropietarios. La inscripción del reglamento de copropiedad y administración de un barrio cerrado en el Registro de la Propiedad Inmueble, junto con la planilla de copropiedad del barrio, le otorgan personería suficiente para ejercer la administración.

3.¿Qué me conviene más, loteamiento o barrio cerrado?

La elección entre un loteamiento o un barrio cerrado depende de las preferencias del propietario de un inmueble urbanizable o del comprador de una unidad. Los loteamientos ofrecen mayor libertad constructiva y acceso a servicios públicos, mientras que los barrios cerrados brindan seguridad, control del entorno y áreas comunes compartidas.

Es fundamental comprender las características legales y administrativas de cada modalidad, así como las responsabilidades y obligaciones que conllevan, para tomar una decisión informada y acorde a las necesidades habitacionales.

La asesoría legal especializada es esencial para garantizar la correcta implementación y funcionamiento ya sea de un loteamiento o de un barrio cerrado, la protección de los derechos de los propietarios y la resolución de posibles conflictos.

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